签合同前要定的事：100 万本金、30 年，选等额本息还是等额本金，要不要把年限压到 20 年。常见的说法是等额本金省利息，但很少有人把省多少、前期要多掏多少、什么时候反超说清楚。用同一个本金、同一个利率逐期算一遍，四个数就够对账。
两个公式差在哪
等额本息是每月还款额固定，月供 M = P × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n − 1)，这里 i 是月利率即年利率除以 12，n 是期数。等额本金是每月还进去的本金固定（P ÷ n），利息按当月剩余本金另计，所以月供逐月下降。前者把利息摊平在整个周期，后者让利息跟着本金一起往下走。
两个前提先摆出来：利率按整笔周期固定不动，金额一律由公式精确值算到分。真实的商业房贷多是 LPR 定价、按年重定价，利率一动，下面每一格都要重算；而银行出具的还款计划表会把每期取整到分，30 年累计与这里的数会有几角钱的出入。文中所有的差额都按表里显示的那几个数直接相减得到，方便你拿计算器逐项核。
3.0% 这组数
按年利率 3.0% 算：等额本息月供 4216.04 元，30 年总利息 517774.52 元，还款总额 1517774.52 元。第一期里利息就占 2500.00 元，是月供的 59.3%，真正还进去的本金只有 1716.04 元。等额本金首月要掏 5277.78 元，末月 2784.72 元，每月递减 6.94 元，总利息 451250.00 元。
| 项目（100 万 / 360 期 / 3.0%） | 等额本息 | 等额本金 |
|---|---|---|
| 首期月供 | 4216.04 元 | 5277.78 元 |
| 末期月供 | 4216.04 元 | 2784.72 元 |
| 每月变化 | 固定 | 递减 6.94 元 |
| 首期利息占比 | 2500.00 元，59.3% | 2500.00 元，47.4% |
| 30 年总利息 | 517774.52 元 | 451250.00 元 |
两种方式在这组条件下总利息差 66524.52 元，而前期月供差 1061.74 元——这就是选择的全部代价结构：要么前期多掏，要么最后多付。
利率动 0.5 个百分点会怎样
同一笔钱按 3.5%：等额本息月供 4490.45 元、总利息 616560.88 元；等额本金首月 5694.44 元、末月 2785.88 元、每月递减 8.10 元、总利息 526458.33 元，比等额本息少 90102.55 元。把两组利率对着看，利率从 3.0% 提到 3.5%，月供多 274.41 元，30 年累计总利息多 98786.36 元——利率的影响是全程发生的，不像还款方式那样只体现在分布上。
年限是另一根杠杆
利率 3.5% 下把 30 年改成 20 年：月供从 4490.45 元涨到 5799.60 元，多 1309.15 元；总利息从 616560.88 元降到 391903.32 元，少 224657.56 元。缩短年限省下的利息比换还款方式多得多，代价是每月现金流被抬高一截。这两个数要放在一起权衡，不存在哪个选择一定更划算。
两种方式在第几个月交叉
等额本金的月供逐月下降，等额本息固定不动，两者必然有一个交叉点。3.0% 这组数里，第 153 期等额本金还要付 4222.22 元，第 154 期降到 4215.28 元，交叉就发生在 154 期，折合第 12 年 10 个月——在这之前它一直是更贵的那一个。换到 3.5%，首期要掏 5694.44 元，交叉提前到第 150 期。
但月供交叉不等于总账回本。把每月实际支出累加起来再比：3.0% 时第 306 期等额本金累计 1290937.50 元、等额本息累计 1290108.34 元，前者还多 829.16 元；到第 307 期，等额本金累计 1294090.28 元对等额本息 1294324.38 元，才第一次反超、少 234.10 元。3.5% 的反超点提前到第 299 期。也就是说，等额本金要扛满 25 年 6 个月才刚开始在累计支出上反超，之后账面才算真的省下钱。
月供里利息是怎么退场的
等额本息月供不变，但里面两部分的比例一直在换。按 3.0% 那组数逐期取几个点，和 3.5% 并排放：
| 期数 | 3.0% 当月利息 | 占月供 | 3.5% 当月利息 | 占月供 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 期 | 2500.00 元 | 59.3% | 2916.67 元 | 65.0% |
| 第 12 期 | 2452.21 元 | 58.2% | 2865.43 元 | 63.8% |
| 第 60 期 | 2227.63 元 | 52.8% | 2621.62 元 | 58.4% |
| 第 84 期 | 2104.83 元 | 49.9% | 2486.31 元 | 55.4% |
| 第 120 期 | 1906.27 元 | 45.2% | 2264.78 元 | 50.4% |
| 第 180 期 | 1532.97 元 | 36.4% | 1839.80 元 | 41.0% |
| 第 300 期 | 595.63 元 | 14.1% | 730.91 元 | 16.3% |
| 第 360 期 | 10.51 元 | 0.2% | 13.06 元 | 0.3% |
利息第一次低于本金，在 3.0% 下是第 84 期，3.5% 下要等到第 124 期。利率抬半个点，不只是月供变多，而是「还得慢」这件事被拉长了 40 个月。
我怎么定这几个数
手算一次交叉点就很麻烦：等额本金在前几个月一直高于等额本息，之后才一路低于它。我把本金、利率、期数、还款方式四项丢进 房贷计算器，让它把逐期的本息表列出来，重点看第一个月要掏多少、两种方式在第几个月交叉。月供定下来之后，再和 个人所得税计算 的结果并排放在一起，才知道这个月真正能支配的钱是什么形态。
Q：等额本金总是比等额本息省利息吗
在同本金、同利率、同期限的前提下是，因为它更早把剩余本金压下去，而利息按剩余本金算。这组条件里 3.0% 差 66524.52 元，3.5% 差 90102.55 元。但「省利息」只在账面成立：前期多掏的 1061.74 元如果自己能生出高于贷款利率的收益，总利息的排序就不是决策依据了，这一步本文没替你做。
Q：提前还款能省多少
取决于剩余本金和剩余期数，不能拿总利息按比例减。把期数改成你实际打算还清的年数重算一遍，得到的才是可比的数。
Q：月供从 4216.04 跳到 4490.45 是怎么来的
本金和期限都没动，只改了月利率：3.0% 对应月利率 0.25%，3.5% 对应约 0.2917%。公式里 i 变大的同时 (1+i)^n 也变大，两处叠加后月供增加 274.41 元。
Q：每月递减 6.94 元这个数是怎么来的
等额本金每月归还的本金固定，100 万除 360 期是 2777.78 元；利息按当月剩余本金计，少还的那笔本金从此不再产生利息，所以递减量等于这笔本金乘月利率：2777.7778 × 0.25% 得 6.94 元，3.5% 时乘约 0.2917% 得 8.10 元。
Q：打算十年内结清，还选等额本金吗
这组数里累计支出的反超出现在第 307 期，也就是二十五年之后。如果实际只会还十年就结清，反超永远等不到，全程都是等额本金多花——它的总利息更低，但那个低数字要还满三十年才兑现。这种情况下更该比的是两种方式的剩余本金，而不是合同上的总利息。